中共中央、国务院定调！地方财政大变局！
先来普及省以下是个什么概念？
目前，咱们国家政府主要分为五个层级：中央、省级（省、自治区、直辖市）、地市级（设区的市、自治州）、县市级和乡镇级。
每家过日子要盘算好家庭账本，国家也是如此，它的账簿包含一般公共预算、政府性基金预算、国有资本经营预算、社会保险基金预算。
即我国全口径的财政收入支出“四本账”。
所以，如何管理好财政体制、规范各级政府间财政关系，是国家治理的重中之重。
尤其是中央与地方间财政事权、支出责任划分，政府间收入划分、转移支付制度等（简单来说就是权、责、利的管理），受到高度关注。
上月中旬，国务院办公厅公开了《关于进一步推进省以下财政体制改革工作的指导意见》；
距离上次（2002年）国务院专门部署省以下财政体制改革，已时隔近20年时间，意义重大。
针对权、责、利等全方位问题，提出了18条举措；
其中，央视新闻等官方账号，梳理出五个重点：
清晰界定省以下财政事权和支出责任、理顺省以下政府间收入关系、完善省以下转移支付制度、建立健全省以下财政体制调整机制、规范省以下财政管理
划分比较详细，就不一一赘述了。
总之，保基本民生、保工资、保运转等重任落在基层，涉及各级政府间（中央、省、地市、县、乡）权责、税收怎么分配、事由谁来干、钱由谁来出等重大问题，直接关系百姓民生；
财政事权和支出责任不清、政府间财政关系不顺，容易引发盲目、无序举债融资。
这一点在《意见》中有所体现，举措里提到，要适度强化省级财政事权，减少基层财政事权，从而减少支出责任，减轻基层财政负担。
改革有助于明确省以下政府间财政事权和支出责任划分，形成区域财力均衡局面、解决基层财政困境、化解隐性债务风险、破除地方保护主义打造公平开放的竞争环境。
同时也有利于促进加快建设全国统一大市场。
说到这儿，有个例子：
去年6月，财政部、自然资源部、税务总局、人民银行四部门发布了一条征收通知。
表示：之前由自然资源部门负责征收的国有土地使用权出让收入等四项政府非税收入，之后转为税务部门负责征收。
之前的征收是由各个地方进行，主体不同征收方式等也就不统一，长此以往更容易出现土地财政。
统一征收不仅规范了征缴环节和使用环节的乱象，还可以让中央政府了解地方土地出让收支的具体情况。
如此一来，有助于地方政府进一步减少对“土地财政”的依赖，
只有降低对土地财政的依赖，才能长期做到房住不炒，否则短期的调控政策是不足以长期支撑房价平稳运行的。
再一个，可以推进完善我国的税制改革。
而会议提到的推动省以下财政体制改革，优化地方财政收入分配影响非常大；
最后，今年为了支持地方落实退税减税政策和惠企利民，进一步扩大了中央财政对地方转移支付力度；
首次设立了支持基层落实减税降费和重点民生等专项转移支付。
财政部公布的一季度全国财政收支情况
总体来看，中西部地区和东北地区获得的转移支付资金规模居多，东部发达地区相对较少。
根据公开数据，从各省份人均中央财政转移支付规模看，西藏、青海、宁夏、新疆、内蒙古、甘肃等省份居前。
改革加速后，未来，中央可以更准确的通过动用央行等利润“家底”来支持革命老区、民族地区、边疆地区、欠发达地区，来解决区域发展不均衡，促进基本公共服务均等化。
后疫情时代，到底房价还能不能涨？什么时候能涨？哪个区域的房子能买？
我们知道房子两极分化，买对了，跨越阶层，跟随城市、区域发展，享受认知红利，一旦入坑，买错了，十年白干！
那什么才是好的房子呢？
原恒大研究院院长任泽平先生，曾经有个经典的分析模型：短期看金融政策，中期看土地供应，长期看人口增长。
但是当我们在落地分析的时候，需要做优化和完善；
比如短期内，城市人口流量暴增，也可以快速影响一个城市和一个板块的房价。
人口暴增的数量可以达到50-120万/年/城市，而这样的事情却真实发生。
再比如：
降低了银行存款准备金，降低了LPR贷款利率，降低了首付比例，而楼市也没有快速起价，也没有快速起量，可见金融政策变化，也是基于一定的背景之下，
比如没有宏观疫情存在，没有“房住不炒”“、“房子白菜价”的媒体渲染，关键是开发商能按期如期交房。
基于此，从另外一个角度，提出房价的分析，分别是：
1、城市维度的房价影响要素
2、楼盘维度的房价影响要素，这属于中观
3、微观的一套房子的房价影响要素
4、更为宏观的一个国家的影响要素，将其结构化、公式化，更经得住验证。
每一个要素的改变，都会影响价值，但是房价的上升或者下跌，运用经济学基本规律来讲，价格围绕价值上下波动；
我们用拆骨法，拆一下房产的价值。
给大家看三类数据，分别是世界五百强总部，在职研究生和求职简历：
北京拥有世界五百强的数量有60家，大约是第2名上海9家、香港9家，到第10名济南2家，西安2家的总和；
比如北京在校研究生的数量38.7万，比高等教育大市：广州12.88万、成都11.1万、郑州3.83万三个城市的总数还多；
比如北京求职简历22万比如上海12万和深圳8万的总和还要多；
这就是人才密度和高端产业的强势。
以上 产业和人口引力，只是我分析城市房价18个要素中的2个，也只是蜻蜓点水，略作分析。
不仅全国城市之间分化，城市内部也存在分化，有的板块小区普涨，有的板块都在跌价。
在北京，我们有过去15年各个小区房价的变动数据，不谋全局不足以谋一隅。
近三年来，将房价上涨的小区用红色表示，进行立体系统性研究，根据区域轮动和板块轮动，提前预判即将上涨的小区和板块。
关于楼盘房价，为什么北京西南五环外的次新房亦庄金茂府，西北五环外的次新房臻园，比如东三环双地铁房贵50%以上，这和大众理解的李嘉诚先生描述的“地段、地段，还是地段”，什么差别呢？
昨天中午，远房亲戚问我，北京通州集体产权的房子能不能买？
今年3月颁布的北京新增产业禁止和限制目录：
东、西、北五环路和南四环路以内，禁止新建酒店、写字楼等大型公建项目，东、西、北四环和南三环路以内，禁止新建建筑面积在1万平方米以上的商业设施。
对于北京楼市，以及就业、人口流动会产生什么影响？
以上可见，买房是个涉及到城市、板块、时机、楼盘，买房知识，资金筹借等几十项关键点的综合考量，买房逻辑有所差异；
比如刚需自住、改善自住、纯保值增值、养老自住，这四类买房的优先考量点、关注点和决策影响因素，绝不相同；
做购买决策时，需量身定制，这四个方面必不可少：
1、风险偏好性（高中低）
2、持有周期性（长中短）
3、投住分离（是、否）
4、学区必需性（高中低）
知识尚未普及，我们责任重大。
基于客户不断的咨询，买房过程中太多太多的疑问，
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